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      以案說法:當心!劃撥土地上房屋擅自轉讓無法登記辦證

      2018年06月12日 18:01來源:土地觀察點擊量:0

      劃撥土地使用權指的是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準,在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。那么在劃撥的土地上修建的房子能轉讓嗎?是否可以登記辦證?下面我們就來以案說法,給大家一個參考。

      農業-攝圖網

      基本案情

      1999年~2003年,王某等6人分別與山西省太原昕利輕工機械總廠簽訂了《門面房購房合同》,購得位于太原市迎澤區房屋各一處,用于居住和經營。房屋所占土地包含在1998年12月太原市人民政府頒發給太原昕利輕工機械總廠的《國有土地使用證》范圍之內,該宗土地性質為國有劃撥土地。太原昕利輕機械總廠分別為王某等6人出具了由自己制作的《房屋所有權證》,除此之外未經相關部門進行房屋及土地登記。2015年4月18日,太原市迎澤區人民政府作出《房屋拆遷、征收決定》。2015年5月6日,太原市迎澤區郝莊社區居民委員會召集王某等6人并告知要對其購買的太原昕利輕工機械總廠的房屋進行拆遷。王某等6人認為區人民政府作出的《房屋拆遷、征收決定》在實體及程序上均違法,訴至法院。

      裁判結果

      陽泉市中級人民法院一審認為,被訴征收決定主要證據不足,違反法定程序,具有合法性。遂判決確認太原市迎澤區人民政府作出的《房屋拆遷、征收決定》違法;責令被告采取補救措施;駁回原告王某等6人的其他訴訟請求。

      太原市迎澤區人民政府不服一審判決提出上訴。

      山西省高級人民法院二審認為,《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)的立法初衷和目的是為了保護房屋被征收人的物權利益,根據這一立法目的,參照其他省、市的一些地方性立法,被征收人應當是房屋所有權人,還包括具有物權性質的公有房屋承租人。其他房屋承租人、違法建筑的實際占有人、非法轉讓的房屋買受人等等都不能成為征收法律關系的被征收人,不具有征收法律法規體系中確定的訴權保護利益。涉案房產雖然有王某等六人分別與第三人太原昕利輕工機械總廠簽訂的《門面房購房合同》,也支付了相應對價并一直實際占有使用。但是,由于該房屋所占土地屬于劃撥給第三人的國有土地,劃撥土地使用權人對劃撥土地使用權的處分受到很大限制。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條的規定,劃撥土地使用權,除本條例第四十五條規定的情況外,不得任意轉讓、出租、抵押。而第三人顯然不存在該條例第四十五條規定的情形,其轉讓國有劃撥土地及其地上建筑物的行為違反了法律法規的強制性規定,王某等六人至今沒有也不可能取得該房產的不動產物權登記。王某等6人不是該房產的合法所有權人,其對該房產主張物權不受法律保護,在房屋征收法律法規體系中也不具有利益保護的請求權基礎。其利益紛爭應當與第三人通過民事訴訟的途徑進行解決。一審法院適用法律錯誤,應當予以糾正。故裁定撤銷一審判決;駁回王某等6人的起訴。

      典型意義

      本案是國有土地上房屋征收法律關系中房屋被征收人原告主體資格如何確定的典型案例。根據《條例》第二條的規定,房屋征收法律關系中的被征收人是指房屋所有權人。有些地方性立法將具有一定物權性質的公房承租人也視為被征收人,可見,保護房屋被征收人的物權利益是征收法律關系的本質屬性。公民、法人或者其他組織是否可以對征收行為提起訴訟也必須符合這一法律關系的本質屬性。

      本案中,王某等六人雖然通過雙方合意、支付對價方式實際取得訴爭房屋的占有使用權,但由于涉案土地屬于第三人的國有劃撥土地,第三人違反法律強制性規定擅自將房屋轉讓給王某等六人,該轉讓行為不具有合法性,王某等6人沒有取得涉案房屋所有權,故不具有對該房屋征收行為提起行政訴訟的原告主體資格。對于該房屋,王某等6人也只能以一般債權人身份向第三人主張權利或者針對房屋強制拆除或賠償行為另行提起訴訟。

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